¿Qué es un préstamo FHA y quién califica?

Por Jerald Acosta · Loan Advisor, NMLS #1388911 Actualizado el 26 de octubre de 2026 · A to Z Home Loans LLC · NMLS #2449185

This article is also available in English: Can Anyone Get an FHA Loan? Eligibility Requirements Explained.

Un préstamo FHA es una hipoteca de un prestamista privado que el gobierno federal asegura. Eso es todo. La Administración Federal de Vivienda (FHA, parte de HUD) no te presta dinero; le promete al prestamista que, si dejas de pagar, el gobierno cubre parte de la pérdida. Con esa garantía, el prestamista acepta un enganche de 3.5% y puntajes de crédito que un préstamo convencional rechazaría.

Y no, no todo el mundo califica. Abajo está lo que sí se exige, en números, y lo que deja fuera a mucha gente.

En este artículo

• Cómo funciona un préstamo FHA
• Requisitos: crédito, enganche y deudas
• El requisito que cambió en 2025: residencia
• Límites FHA en Arizona para 2026
• Lo que cuesta: el seguro hipotecario
• Quién no califica
• Cuándo A to Z Home Loans no es la opción correcta

Cómo funciona un préstamo FHA

Tú pides el préstamo con un prestamista aprobado por FHA: un banco, una cooperativa o un broker como yo, que coloca tu expediente con varios prestamistas. FHA pone las reglas mínimas en su manual, el HUD Handbook 4000.1. El prestamista puede ser más estricto que FHA, nunca menos.

A cambio del seguro, tú pagas dos primas: una por adelantado y otra cada año, repartida en tu pago mensual. Más abajo van las cifras.

Tres cosas que la gente entiende mal sobre FHA:

• No es solo para primeros compradores. Puedes haber tenido casa antes. Lo que FHA exige es que esta sea tu residencia principal.
• No es un préstamo del gobierno. Es un préstamo privado con seguro del gobierno. El dinero sale del prestamista.
• No es "para gente con mal crédito". Es más flexible con el crédito, pero tiene mínimos, y el prestamista casi siempre pide más que FHA.

Requisitos: crédito, enganche y deudas

Las reglas mínimas de FHA, según el HUD Handbook 4000.1:

Dos aclaraciones. Primera: 580 es el piso de FHA, no el del prestamista. Muchos prestamistas ponen su propio mínimo en 620 o más. Como broker, mi trabajo es saber cuál prestamista acepta qué y colocar tu expediente donde sí pasa. Segunda: el enganche no tiene que salir de tus ahorros. FHA acepta regalos de familiares con una carta de regalo, fondos de tu cuenta de retiro y programas de asistencia para el enganche. Aquí explico cada opción, incluido por qué la asistencia a veces te sube el pago en lugar de bajarlo.

Deudas (DTI). FHA compara tus pagos mensuales de deudas con tu ingreso bruto. La guía para revisión manual es 43%; el sistema automatizado de FHA aprueba porcentajes más altos cuando el expediente tiene factores compensatorios, como reservas en el banco o un historial largo de renta pagada a tiempo. Puedes sacar el tuyo en la calculadora de DTI.

Ingreso. No hay ingreso mínimo. Lo que FHA exige es que el ingreso sea estable y comprobable, normalmente con dos años de historial. Si trabajas por tu cuenta, se usan tus declaraciones de impuestos.

La casa. Tiene que ser tu residencia principal; FHA pide que te mudes dentro de los 60 días del cierre. Puede ser una casa, un condominio aprobado por FHA, una casa manufacturada sobre cimiento permanente o una propiedad de 2 a 4 unidades si vives en una de ellas. Un tasador de FHA revisa que cumpla los estándares mínimos de seguridad y habitabilidad.

El requisito que cambió en 2025: residencia

Esto importa mucho para la comunidad hispana, así que lo digo claro. Desde el 25 de mayo de 2025, FHA solo asegura préstamos para ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales (green card) y ciudadanos de Micronesia, Islas Marshall y Palaos. HUD eliminó la elegibilidad de los residentes no permanentes en la Carta de Prestamista 2025-09. Eso incluye a personas con visa de trabajo, DACA o permiso de trabajo sin residencia permanente.

También necesitas un número de Seguro Social válido. Con ITIN no hay préstamo FHA.

Si estás en ese grupo, FHA no es tu camino hoy. Existen préstamos que no son FHA, algunos con ITIN, con otras condiciones y normalmente más enganche. No los cubro en este artículo, pero vale la pena preguntar antes de dar por perdida la compra.

Límites FHA en Arizona para 2026

FHA pone un tope al monto del préstamo según el condado. Para 2026, HUD fijó el piso nacional para una vivienda de una unidad en $541,287 y el techo en $1,249,125, para préstamos con número de caso asignado a partir del 1 de enero de 2026 (anuncio de HUD).

Para el condado de Maricopa (Phoenix, Mesa, Chandler, Glendale, Peoria), el límite 2026 para una unidad es $557,750 según la tabla de límites de HUD. Pima (Tucson) queda en el piso de $541,287. Antes de hacer una oferta, confirma la cifra de tu condado en la herramienta de límites de HUD; se actualiza cada diciembre.

Si la casa cuesta más que el límite, el préstamo FHA no cubre la diferencia. O pones más enganche o pasas a un préstamo convencional.

Lo que cuesta: el seguro hipotecario

El seguro es el precio de la flexibilidad. Son dos primas:

• Prima inicial (UFMIP): 1.75% del monto del préstamo. Casi siempre se financia dentro del préstamo; no sale de tu bolsillo al cierre.
• Prima anual (MIP): para la mayoría de los compradores con 3.5% de enganche y plazo de 30 años, 0.55% del saldo al año, cobrado en 12 partes con tu pago mensual. HUD bajó esta prima en 2023 con la Carta de Prestamista 2023-05.

Un punto que molesta a la gente: con menos de 10% de enganche, la prima anual dura toda la vida del préstamo. No se cancela al llegar a 20% de plusvalía, como pasa con el PMI de un préstamo convencional. La salida es refinanciar a un préstamo convencional cuando tu crédito y tu plusvalía lo permitan. Mi opinión: para muchos compradores con puntaje por debajo de 680, FHA sale más barato al mes que un convencional con PMI aun con esa prima, y refinanciar después es parte del plan, no un fracaso.

Usa la calculadora de pago de compra con la opción FHA para ver el pago completo con seguro hipotecario, impuestos y aseguranza de la casa.

Quién no califica

Las razones más comunes por las que un expediente FHA no pasa:

• Puntaje menor de 500, o entre 500 y 579 sin 10% de enganche.
• Deudas muy altas frente al ingreso, sin factores compensatorios.
• No vas a vivir en la casa. FHA no financia propiedades de inversión ni casas de vacaciones.
• No eres ciudadano ni residente permanente (regla vigente desde mayo de 2025).
• Bancarrota del capítulo 7 con menos de 2 años desde la descarga, o ejecución hipotecaria con menos de 3 años. Hay excepciones documentadas; aquí están los plazos completos.
• Deuda federal en mora, como impuestos sin plan de pago o préstamos estudiantiles federales en incumplimiento.
• La casa no pasa la tasación de FHA o cuesta más que el límite del condado.

Cuándo A to Z Home Loans no es la opción correcta

Soy broker en Arizona y puedo colocar préstamos en otros estados, pero no soy la respuesta para todos:

• Si tu bancarrota o ejecución es reciente y todavía no cumples los plazos, lo honesto es decirte cuándo volver, no abrir un expediente hoy.
• Si solo quieres correr números, usa las calculadoras gratis. No necesitas hablar conmigo para eso.
• Si no tienes residencia permanente ni ciudadanía, FHA está cerrado por ahora y no quiero que pierdas tiempo con un trámite que no va a pasar.
• Si buscas un préstamo 203(k) para remodelar, una línea de crédito sobre la plusvalía (HELOC) o un terreno sin construir, no son productos que manejo.

Lo que sí hago: FHA, VA, convencional, hipoteca inversa, préstamos con estados de cuenta para quienes trabajan por su cuenta y casas manufacturadas. Sin cargos de prestamista: no cobro procesamiento ni underwriting. Más de diez años haciendo esto y más de 500 familias.

Si quieres saber en 15 minutos si FHA tiene sentido para ti, agenda una llamada. Sin presión y sin compromiso. Nada de lo que lees aquí es una aprobación; cada expediente se revisa por separado.